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恒大暴雷,或又是一场世纪大交易?

2021-08-17 14:40:00    荔波房产网     楼盘行情    


导读:8月5日,相关报道中国恒大集团关联案件被要求集中管辖移交至广州中院。


也就是说,防止债权人使用讼通过财产保全等方式瓜分财产。从而导致谁先动手,谁先拿到钱的问题。统一裁定,利于后续债权分配等问题。避免出现一部分人还完钱,一部分没还到钱的情况。


在雨润集团、华夏幸福、海航集团等大型企业面临债务危机之前,相关司法案件都被要求集中管辖。


同时标普将中国恒大外汇评级从B-下调至CCC,也就是说违约风险极大。


01

评级下调事件早有苗头


6月30日,三棵树的财务报表“意外披露”恒大逾期未兑付商票5000余万。当日连夜,三棵树负责人就表示恒大已完成兑付。


7月23日,网络爆出广发银行申请财产保全13201万元或查封、扣押其他等值财产事件曝光。几日后恒大就表示已与广发协商完毕。


7月28日,淮北矿业公告,起诉恒大及下属子公司,涉工程款与违约金约4.01亿元。


同时ST坊展发布公告,由于与高创投资有限公司的商业纠纷,恒大所持有廊坊发展20%股权被冻结。


7月30日,恒大发布公告对于事件说明,但态度对于前期事宜明显缓和。


02

网传世纪交易


在此之前,网上流传着这么一则故事:


从深圳湾1号出发,顺着中心路向北走1.5公里,你会一路经过中海总部、恒裕深圳湾和华润大厦。


这里是深圳南山后海商业核心区,路的尽头矗立着卓越后海金融中心。2017年中国恒大集团总部从广州搬到了这栋202米高的大玻璃幕墙建筑里。


六月初,金茂总裁李从瑞亲自带领的高层考察团,在这和夏海钧有过一次项目打包收购谈判。


就像当年王健林将所有万达城摊开来给孙宏斌看一样,这一次,许老板摊开了旗下项目给金茂。金茂从中大约挑选了三四十个优质项目,主要集中在大湾区,总货值估计有:几百亿。


四年前万达融创的那场世纪交易,也才用了438亿。


新世纪交易的尽调据说已经完成,双方可能还在进行谈判。


而在过去十几年,几乎每年市场上都有消息说,恒大不行了。最危险的一次发生在2008年,恒大上市计划搁浅,资金缺口上百亿,爱马仕哥在香港陪鲨胆彤玩了三个月的锄大地,换来1.5亿美元续命。


第二次可能就是现在了。去年9月,恒大地产重组深深房A失败,那封向广州省政府的求助信相信大家都看到了,恒大在信中坦言,一旦现金流断裂,恒大8300多亿有息负债可能会导致金融系统性风险。


也是去年的秋天,三道红线制度出台,郭树清说房地产是威胁金融安全最大灰犀牛。而恒大三道红线全踩。


据了解到,恒大当月就派遣了8位副总裁与上百家金融机构定点对接,希望挽回局面。最终还是1300亿战投中的863亿,同意转为普通股并长期持有,恒大才缓过一口气。


今年五月底,市场上再次传来恒大骨折价售房的消息,有的项目单价降到甚至比地价还便宜20%。有传言说,许家印在供应商大会上放了话:


要么一起活,要么一起死。


没有人不想活的。据说这次金茂和恒大的谈判,也是许家印找到宁高宁求助。


恒大是诚心要卖。前段时间恒大宣布有息负债从8000多亿降到5000多亿。许家印说过未来三年每年都要降低1500亿。他明白,过去的大时代,已经回不去了。


金茂当然也不是看交情收购恒大项目。被金茂加入购物车的项目,大的单个货值就有三四十亿,小的也有十亿八亿。这些可是大湾区的项目,一点也不用担心去化。


收购一旦完成,它们将极大优化金茂在大湾区的土储。


今年年初,金茂因为前几年拿下的高价地净利润腰斩。身处网红大湾区的广州区域,也有很多高价地。


广州区域的年会主题是,我们何时倒下?


但金茂高层对大湾区没什么办法。这里的土地通过公开市场很难拿到,就算抢到也没有什么利润。至于产业勾地,这里的产业不能再多了。


他们想赌旧改,可团队才刚刚组建,需要时间。如果收购成功,金茂今年的报表会非常好看。


截止去年年底,金茂账面上有四百多亿现金。面对几百亿货值的项目,恐怕只靠金茂一家还是吃不下。这种情况下,金茂要么拉上其他头部房企联合收购,要么会学老孙分期付款。


第二条路,在急需现金的恒大那恐怕走不通。恒大也没有把鸡蛋放在一个篮子里,除了金茂:万科也在挑选恒大的项目。


03

三条红线,一纸谣言


一直以来,恒大都维持着高负债、高杠杆、高周转和低成本这一“三高一低”的模式,1300亿到账,让恒大资金瞬间充裕,赎回了全部的永续债,并曾表示,要向低负债、低杠杆、高周转和低成本的模式转型。


理想是好的,但现实是,房地产企业几乎都避不开高负债、高杠杆、高周转的模式,大举借债、高价拿地、快速周转是当初中国房企迅速扩大规模的不二法门,借的越多,建设的越多,规模就会越大,这个规律并没有发生变化。


但令人意外的是,国家做了一次监考官,让房地产企业都来答了一次卷,还给分了等级。2020年8月20日,住房城乡建设部和人民银行在北京召开了“重点房地产企业座谈会”,约谈了12家重点房企,并向企业传达了“三条红线”的要求。


三条红线的具体要求是:

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;

2. 净负债率不得大于100%;

3. 现金短债比不得小于1倍。


而且根据企业踩到红线的数量,还会将企业由多到少分为“红、橙、黄、绿”四个等级,并给出了不同的待遇。如果是红色,意味着三条红线全中,则不许新增有息负债;橙色是中两条,负债年增速不得超过5%;黄色是中一条,负债年增速不得超过10%;绿色意味着财务最健康,负债年增速不得超过15%。


显然,国家对房地产的蓬勃发展极为警惕,就在座谈会四天前,中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记,中国人民银行党委书记、副行长郭树清发表了题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章,其中重点提到了房地产泡沫风险:“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。”


恒大在12家被约谈企业之中,并且成绩非常不理想,三条红线全中,可见三年的“瘦身”作用有限。2020年,恒大还要向战投方分派最少68%的净利,更大的问题是,2021年1月31日马上就到,但A股上市却希望渺茫,到时候恒大要还1300亿战投——新规下2021年还不准恒大新增有息负债!


问题还是出在借壳深深房上市上,“朋友圈”再广,国家不同意,一切都白搭。国家也有自己的红线,踩上了的,比如蚂蚁金服,IPO就差临门一脚也要撤回来,而房企想要主板上市,差不多也是如此。另一方面,既然上市无望,当初战投的朋友们,也是要明算账的。


比如苏宁,当年张近东和许家印一见如故,网上还流传着两人喝交杯酒的照片,但200亿也不是小数目。去年9月17日,苏宁投资者会议上,相关负责人就表示,若2021年1月,恒大地产不能如期在境内重组上市,苏宁计划行使相关条款,要求拿回200亿元人民币战略投资资金。


在此背景下,9月24日,一份《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》横空出世,其中主要内容是,恒大如果无法借壳上市,需要支付1300亿元的本金和137亿的分红,会直接导致恒大现金流断裂,进而引发金融系统性风险。


报告书中称,截至2020年6月30日,恒大集团有息负债余额高达8355亿元,涉及银行类金融机构128家,借款余额2323亿元,其中境内银行类金融机构171家,涉及非银行类金融机构121家,借款余额3684亿元,涉及境内公司债券496亿元,境外债券1852亿元。


恒大现金流断裂后,相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场将交叉违约,而且恒大还有61.7万套已售未交的商品房,上下游合作企业8441家,一旦出事,204万业主和这些企业都将面临小则破财大则破产的损失。


网传《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》


这个报告,充分验证了郭老的那句“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’“。当然,恒大对此绝不承认,当晚就紧急辟谣称该文件“凭空捏造、纯属诽谤”,并向公安机关报案——虽然报告中的数据看起来很真实。


另一方面,恒大对债务的处理也在加速。

11月22日,恒大再次发布公告,宣布1300亿元战投全部协商完毕,其中1257亿元战投转为普通股,剩余43亿元由恒大回购,至此债务危机暂告一段落,而之前“捏造”报告书的人仍未落网。


04

概念车、打折房、违约债


2021年恒大很忙,忙着造车,忙着卖房,忙着还债。

造车不用多说,恒大靠“买买买”搭起了架子,港股上恒大汽车股价一路飙升,也出了一系列的车型,但就是无法量产。自上海车展至今,恒大汽车的股价已经跌去一半。


卖房上,今年恒大的“7折”促销,吓到了不少同行,不过这个模式要求全款,并且网签备案会延后。据数据显示,截至5月底,恒大今年累计实现销售额2851.6亿元,销售面积3383.3万平方米,销售回款2507.4亿元,与此同时,恒大今年在拿地上几乎没什么声响,显然是在努力控制支出。


最后是还债,之前恒大1300亿的“短痛”是躲过去了,但总数超过8000亿的“长痛”并没有消除,债转股还会带来一个负面的影响,就是借钱变得更加困难,毕竟债主变股东这件事大多数机构还是不太能接受。


另一方面,上文的报告中有说到,和恒大上下游合作的企业有8441家,交易除了用钱,还可以用恒大的商票,会在一定期限(半年或一年)后兑现,这样有利于缓解现金流紧张,以往恒大商票的信誉不错,但2020年底开始,却出现部分商票未兑付的情况。


努力求活,这可能是2021年恒大表现如此“活跃”的原因。6月3日,许家印在恒大集团一年一度的战略合作伙伴交流会上表示:“今年6月30日,恒大至少实现一条红线变绿。”


截至目前,恒大的有息负债从最高时超过8700亿降至5700亿左右,净负债率降至100%以下,达成目标。虽然恒大汽车持续难产,房地产上一边促销一边又不肯拿新地,让人担忧其长期盈利,借债能力下降,商票信誉也下降,这些都是很危险的信号,但总还是有变好的希望。


但这一次,在国家持续调控下,成为巨人的恒大还是没能刹住车。



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